基礎知識

はじめての住宅ローンの際、理解しておくべき3つの金利のタイプとは?

近々マイホームの購入をお考えの方は、住宅ローンの利用を検討しているのではないでしょうか?住宅ローンを利用すれば、憧れのマイホームも夢ではありません!
ただ住宅ローンの利用するとき、一度考えさせられるのが「金利」ですよね?
「金利って、なんだか難しくて、よくわからない……」「住宅ローンの金利って結局何が一番お得なの?」と金利にお困りの方も多いはずです。
住宅ローンには3つ金利タイプがあり、それぞれに特徴があります。

  1. 住宅ローンの3つの金利のタイプとは
  2. 自分に合った金利のタイプとは
  3. 3つの金利タイプの金利変化による影響とは

そもそも金利とは?

住宅ローンの場合、マイホームを購入するにあたって不足している分のお金を銀行などの金融機関から借入するのが一般的です。お金を借りたときにはその対価を利息を支払います。借りている額に対して支払う利息の割合のことを「金利」と呼びます。
毎月の利息額の「元金(借入額)」に対する割合を「月利」、年間の利息額の元金に対する割合を「年利」と言います。住宅ローンで表示されている金利は「年利」となります。
ちなみに実際には毎月元金の返済を行うので、元金は少しずつ減っていきます。その「減った元金(残高)」に対し利息がかかる形となるので、支払う利息額は毎回減っていきます。

住宅ローンにおける3つの金利のタイプとは?

住宅ローンを選ぶ際に、最も重要なポイントとなるのが「金利」でしょう。同じ金融機関の住宅ローンでも、金利のタイプによって適用される金利も、将来の金利の変化に対する影響力も異なってき、総返済額も大きく変わります。
住宅ローンの金利タイプには
・変動金利型
・固定金利期間選択型
・全期間固定金利型

の3タイプに分けられます。

変動金利型

「変動金利型」では市場金利の変動に応じ適用金利が変わります。各金融機関により金融情勢の変化にともない返済の途中でも年2回の見直しが行えます。借入後に固定金利を選択することも可能です。

返済額

5年ごとに返済額を見直します。ただし「元利均等返済」の場合、変更前の返済額の125%までが限度となります。

メリット

借入後に市場金利が低下すると、それに合わせて適用金利も低下するため返済額が減少します。

デメリット

借入後に市場金利が上昇すると、返済額が増加します。
借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい部分があります。
借入後に市場金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合があります。

未払利息とは?
「変動金利型」では、半年ごとに借入金利の見直しが行われます。一方で、毎月の返済額の見直しは5年ごとに行われ、見直し後の返済額は、変更前の返済額の125%が限度とされているケースが一般的です。
将来借入金利が大幅にアップし、毎月の「利息の支払額」が毎月の「返済額」を超えてしまった場合は、その超えた分の利息の支払いは繰り延べられることになります。これを「未払利息」といいます。
さらに借入金利のアップが続いた場合、5年ごとに行われる毎月の返済額の見直しは、変更前の返済額の125%が限度とされていますので、元金は全く減らず、未払利息が積み上がっていく可能性があります。
※125%を超えた未払利息は支払わなくてもよいわけではありませんのでご注意ください。

未払利息が発生するケースの具体例

借入額 2,000万円
借入期間 35年
返済方法 元利均等、毎月払い
融資金利 当初3年間固定2.25%

※年間0.5%(半年に0.25%)ずつ借入金利が上昇すると仮定します。
※固定金利期間終了後は、変動金利を選択するものとします。
 変動金利では返済額が5年ごとに見直され、見直し後の返済額は、見直し前の返済額の1.25倍が限度となります。

固定金利期間選択型

「固定金利期間選択型」の場合、契約時に選んだ期間(2・3・5・10・15・20年)の金利が確定します。なお、15・20年固定金利は借入当初のみ選ぶことができます。固定金利特約期間中後は変動金利または固定金利を選択することができます。

返済額

固定金利期間終了後に返済額を見直します。

メリット

固定金利期間中は返済額を確定できます。
固定期間特約期間終了後は変動金利または固定金利を選択することができます。
借入後に市場金利が低下すると、返済額が減少します。

デメリット

借入後に市場金利が上昇すると、返済額も増加します。
固定金利期間中は返済額が確定していますが、固定期間終了後の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい部分があります。

全期間固定金利型

「全期間固定金利型」は、借入契約時から完済までの全借入期間を通して金利と返済額が確定しています。

返済額

完済まで一定です。

メリット

借入時に返済期間全体の返済計画が確定するので長期的な資金計画を立てやすいでしょう。
借入後に市場金利が上昇したとしても、将来にわたり借入時の金利による返済額が確定してします。

デメリット

変動タイプと比べると比較的に金利水準は高くなります。
借入後に市場金利が低下したとしても、適用金利は一定のため返済額が減ることはありません。

はじめての住宅ローンであなたに向いている金利プランは?

「全期間固定金利型」が向いている方

・金利動向などをいちいちチェックするのが面倒だと思う方
・住宅ローン返済途中で返済額が上昇すると家計面で困る方
・将来、住宅ローンの借り換えが難しい方

「変動金利型」や比較的短期(5年以内)の「固定金利選択型」でも問題ない方

・借入額が少ない場合
・繰上返済でローン残高を早めに減らし、残り15年程度でローンを完済できる方

「固定金利選択型」が向いている方

・お子さまの教育費など、出費の多い時期の金利変動リスクを負わないように「固定金利期間」を中期で確保しておきたい方

3つの金利タイプの金利変化による影響を知っておこう!

どの住宅ローンの金利タイプも市場金利の変動により多少の影響を受けることを理解しておきましょう。

変動金利型

「変動金利型」は市場金利の変化に応じて、2年に1回の適用金利の見直しが可能です。ただ市場金利が変わるたびに返済額が変わってしまうので返済計画の明確な設定が難しい部分があります。そのため返済額の見直しは5年に1回になっており、金利が上がったとしても5年間は返済額は変わりません。その間に市場金利に変動があった際には、毎月の返済額は変えずに元金分と利息分の内訳によって調整します。金利が上がった場合には、元金分の割合が減って利息分が増えることになります。
例えば毎月10万円の返済額の内、元金分が6万円、利息分が4万円だった場合、金利上昇によって元金分が4万円に減って、利息分が6万円に増え、それによって元金の減り方が遅くなってしまうことがあります。もちろん金利が低下した場合には逆の現象が起きて、元金の減り方が早くなるでしょう。
変動金利型の場合、借入後に金利が上がっても5年間は返済額が一定ですのである程度安心はできるでしょう。また金利の上昇があっ場合も、5年後の返済額増加率は25%までに抑える「25%ルール」があります。ここは微妙なところで、25%も増えるのかという受け止め方があれば、25%ですむという考え方もできます。願わくば25%ですむように、5年後に返済額が増えても、何とかやりくりできるような返済計画を立てておくことが大切です。

固定期間選択型

「固定金利期間選択型」は特約期間中は金利が固定しているので、特約期間中は金利が確定しているので安心ですが、固定期間終了後に金利が上昇すると返済額が増えてしまうことになります。その面は変動金利型と同じリスクがあることを念頭に入れておきましょう。
例えば契約借入時に、金利0.5%の3年固定でスタートし3年後の更新時に同3年固定が1.0%に上がっていたなら返済額もそ金利上昇分高くなります。
また固定金利期間選択型で注意しなければいけないのが、固定金利期間選択型には変動金利型のような「25%ルール」がないという点です。金利が大幅に上がったときには、25%以上、30%も40%も増えてしまうリスクがあるわけです。
固定金利期間選択型では固定期間によって金利が異なります。固定2、3年などの期間の短いタイプは変動金利型並みの0.6〜0.7%程度に設定しているところが多いですが、固定期間が10年になるとやや高くなり、メガバンクでも0.8〜1.1%程度までの間で幅があることが多いでしょう。
簡単に言えば、「固定期間が短いほど金利は低く、長いほど高く」なります。

全期間固定金利型

「全期間固定金利型」は先ほど説明した通り、借入契約時から完済まで金利が変わらないタイプです。例えば借入契約時に1.0%の金利でスタートすれば、その後に市場金利がいくら上昇しても一貫して1.0%のままをキープし続けます。適用金利の上昇にともない返済額が増加するというリスクはありません。
ただし借入後に金利が低下ときにも適用金利が下がることはないので、返済額が減ることもありません。ただ現在のような超低金利という状況ならば、これから金利が下がるよりも上がる方の可能性のほうが高いので、金利の影響に焦点を合わせたときには「全期間固定金利型」が一番安心と言えるでしょう。
現在の金利水準は、メガバンクなどでは1%台の前半で、2018年3月の金利をみると、返済期間15年~20年が1.29%で、21年~35年が1.36%となっている。
「変動金利型」や「固定期間選択型」の固定期間の短いタイプと比較した場合、金利はやや高いことは否めませんが、過去の金利水準と比較するとはるかに低い水準であることは確かです。

さいごに
住宅ローンの金利には
・変動金利型
・固定金利期間選択型
・全期間固定金利型

の3つのタイプがあり、それぞれ特徴があることが理解できましたか?
これからマイホームを購入するにあたって描くライフプランに適した金利タイプで契約し、無理のない返済計画を設計しましょう。

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