基礎知識

借り入れ前にしっかり考えておこう!住宅ローンの資金計画

マイホーム購入では「人生で一番高い買い物」と言われるように、数千万円といったかなり大きなお金を動かすことになります。
「住宅ローンを利用すればなんとかなるだろう。」と、安易に考えてはいけません。住宅ローンとは金融機関からマイホーム購入のために高額の借金を行うことを意識しておきましょう。

  1. 資金計画ってどう立てたらいいの?
  2. マイホームに必要なお金って?
  3. おすすめの住宅ローンってあるの?

ということで、今回は住宅ローンを借り入れる前に考えておくべき「資金計画」について解説いたします。

資金計画の立て方とは?

マイホームを手にするためにはしっかりとした資金計画が必要となります。

住宅ローンの借入額を決める

住宅ローンの資金計画を立てる上では「用意できる金額を考えてからマイホーム購入の資金計画を立てる」ことが大切です。
 
「購入したい(建てたい)マイホームの価格を決定してから資金計画を立てる」場合、最初に予算のことを考えずにマイホームについてイメージを固めていくので、実際に見積もりを取ってみたら想定よりも高額となってしまうケースもあり得ます。また返済能力を超えてしまうような融資は審査に通らない可能性もあり、仮に審査に通りローンを借りることができたとしても、いざ実際に毎月の返済を開始すると生活を圧迫して苦しい思いをすることが予想されます。
 
購入(返済)資金を先行して資金計画を立てることで無理のない返済を実行できるでしょう。

自己資金(頭金)を決める

住宅ローンの資金計画を立てるにあたって、まず最初に決めるべきことは「自己資金」の額です。
自己資金というと現在の貯蓄している金額と考えてしまいがちですが、手元にあるお金をすべて自己資金に充ててはいけません。なぜなら突然の病気やケガといった不測の事態が襲いかかることは十分に考えられるからです。万が一の働けないリスクに備え、数ヶ月分の生活費は確保しておきましょう。またお子さまのいらっしゃる家庭では、この先確実に必要となる子どもの教育費などもきちんと確保しておかなければいけません。
そのような確実に必要となるお金を残した上で自己資金(頭金)をいくら出すかを決めることが重要です。
 
一般的に自己資金(頭金)の目安は借入額の最低20%以上と言われています。
 
大手金融機関や審査の厳しいモーゲージローンでは物件価格の80%までの融資しか受けることができません。つまり20%以上の自己資金を用意することができれば住宅ローンの選択肢が広がり、幅広い商品の中から選ぶことができるようになります。
住宅ローンの選択肢を充実させるためには最低でも購入希望物件価格の20%以上の自己資金(頭金)を用意するように心がけましょう。

住宅に必要な金額を確認しておこう

住宅建築において諸費用を含めた工事費用の内訳を把握する

住宅を建築する際にかかる金額は、建物の「本体工事費」のほかに、電気・ガス・水道などの設備にかかる「付帯工事費」、引っ越しや住宅ローンの手数料などの「諸費用」がかかります。

「本体工事費」:「付帯工事費」:「諸費用」の割合は「7」:「2」:「1」ほどとなります。
3,000万円の住宅の場合では、「本体工事費」に約2,100万円、「付帯工事費」に約600万円、「諸費用」に約300万円がかかるでしょう。

住宅ローンで借り入れ可能な金額を確認する

住宅ローンは毎月無理なく返済をし続けていけることが重要です。現在のお住まいでかかる必要費用をベースに、月々いくらまでなら返済が可能なのかを事前に計算しておきましょう。

住宅の維持費について

ちなみに一軒家の場合、賃貸のような家賃がない代わりに維持費を自分で支払わなくてはいけません。マイホームとして一軒家を購入したいとお考えであれば、一軒家にかかる維持費について知っておきましょう。

固定資産税

固定資産税とは、所有している土地や建物をもとに算定される税金のことで、評価額に1.4%をかけたものがその金額です。固定資産の所有者に納税義務があり、各市町村に納入します。3年ごとに評価され、額が見直されるのです。

都市計画税

都市計画事業や土地区画整備事業の費用に充てる都市計画税も、維持費のひとつです。固定資産税と同じように、評価額に上限0.3%をかけた金額になります。

保険

地震や火災などで住宅が被害を受けた際の保証として、地震保険や火災保険に加入します。どちらも任意で加入するものですが、万が一のことを考えて保険に加入している方は多くいらっしゃいます。

修繕費用

新築としてマイホームを建てても、10~15年もすれば修理が必要な箇所が出てくるものです。特に一軒家では、外装も内装もすべて自己資金から工面しなければいけません。修復必要箇所を放置していると思わぬときに突然生活が不自由になってしまう危険性があるので、普段から計画的に修繕費用を積み立てておく必要があります。

維持費の目安

「固定資産税」と「都市計画税」の合計は、年間で10~15円程度が目安です。ただし、税負担の軽減措置が適用されるケースもあるため、事前にしっかりと調べておくことをおすすめします。
年間で10~15万円で計算していくと、

・10年で100~150万円
・30年で300~450万円

ということになるでしょう。
火災保険料については、年間1~2万円程度が目安です。

・10年で10~20万円
・30年で30~60万円

が必要となります。
修繕費用は、10年サイクルで修繕する予定で考えて、

1回の修繕に100万円前後

が必要になると考えておきましょう。

各種の住宅ローンを比較してみる

住宅ローンには銀行や信用金庫などの民間金融機関から融資を受ける「民間ローン」と、住宅金融支援機構や財形住宅融資などの「公的ローン」が存在します。それぞれのローンの特徴を知り自分に適した住宅ローン商品を選択することが大切です。

民間ローン

民間融資

銀行や信用金庫・労働金庫、住宅ローン専門会社、生命保険会社などが貸し出す住宅ローンです。
銀行や信用金庫・労働金庫では、「変動金利型」や「固定金利選択型」の金利タイプを中心に貸し出し、住宅ローン専門会社や生命保険会社などは「全期間固定金利型」が中心です。特に、銀行は個人の住宅ローンに力を入れていて、競争も激化して、金利キャンペーンが常態化しています。
金利タイプは、「変動金利型」、「固定金利選択型」、「全期間固定金利型」とさまざまです。

提携ローン

住宅販売業者が、民間の金融機関と提携する形で提供している住宅ローンです。
住宅販売業者の信用で借りられるところもあり、融資条件などは比較的ゆるやかなのが特徴です。通常、窓口では扱わない金利優遇が適用されることなどもあり得ます。
金利タイプは、「変動金利型」、「固定金利選択型」、「全期間固定金利型」とさまざまです。

社内融資

職場によっては、独自に住宅ローンを提供している企業もあります。
勤務先が直接融資する場合のほか、民間ローンを利用して、利子補給する企業もあります。ただし会社を辞める際には、借入額を一括返済しなければならないので注意しましょう。
金利タイプは、「変動金利型」、「固定金利選択型」、「全期間固定金利型」とさまざまです。

公的ローン

住宅金融支援機構

住宅金融支援機構の提供する【フラット35】は、正確には民間金融機関と提携した「長期固定金利型住宅ローン」になります。
従来の公庫融資は、毎月返済額の5倍以上の月収があること、前年の年収(給与収入)が800万円超の人は物件価格の5割まで、800万円以下の人は8割までを借入可能額とするなどの利用条件を設けていました。【フラット35】では商品性の見直しを繰り返しこれらの条件を撤廃、現代の資金ニーズに合った住宅ローンへと改善されています。最近では既存の住宅ローンの借り換えにも利用可能となり、長期優良住宅の認定を受けた住宅について償還期間の上限を50年間とする【フラット50】もリリースされています。
なお、【フラット35】や【フラット50】は従来の公庫融資と異なり、適用される融資金利は申込時点ではなく融資実行時点での金利になります。

財形住宅融資

財形貯蓄を1年以上続けてきた方が利用できる住宅ローンとなります。
財形貯蓄(住宅財形だけでなく、一般財形、年金財形でも可能)の残高の10倍(最高4,000万円まで)のローンが借りられます。 職場で「事業主転貸融資」が利用できるときは勤務先を通じて申し込み、制度がない場合などは住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)に対して申し込みます。「転貸融資」は転職時には全額一括返済が必要。金利タイプは5年ごとに金利が見直される「5年固定型」で、 金利見直し後の返済額は最大で1.5倍までと上限が設けられています(ただし、それ以上に増えた場合は未払い利息が発生します)。

自治体融資

自治体によっては、居住しているか勤務先がある人に対して、独自にローンを提供するところもあります。
自治体の直接融資のほか、民間ローンに利子補給するケースも。金利タイプは自治体により異なります。

 
 
 
 

さいごに

冒頭でも述べたように、住宅ローンはお手軽にマイホームを購入することのできる方法だけでなく、高額は借金を行うことということを意識しておかなければいけません。
将来的な返済が可能な金額を借り入れることを気をつけておけば、後々に住宅ローンによって生活が苦しくなることを避けることができるでしょう。

関連記事

  1. はじめての住宅ローン、注意すべき住宅ローンの「5大リスク」とは?

  2. 住宅ローン完済時に忘れてはいけない2つの手続きとは?

  3. 住宅ローンの豆知識!知っておくと便利な不動産にかかる税金一覧

  4. はじめての住宅ローンの際、理解しておくべき3つの金利のタイプとは?

  5. 住宅ローンの利用とともに加入することを求められる「団体信用生命保険」に…

  6. はじめての住宅ローン審査において申込前に知っておきたい5つの審査基準と…

よく読まれている記事

最新の記事

PAGE TOP