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このままでは住宅ローンが返済できないッ!!そんな場合に役立つ5つの対処法!

「あ、このままじゃ住宅ローンの返済ができないかも…?」と額に冷や汗を流している方はいらっしゃいませんか?
20、30年といった長い期間、お金を返済し続けるのが「住宅ローン」です。そんな長期間ですと重大な金銭的トラブルに直面することがあってもおかしい話ではありません。

  1. 住宅ローンが返済できなくなるかもしれない原因とは?
  2. 住宅ローンが返済できない場合に知りたい対処法!?
  3. 住宅ローンが返済できない場合に絶対にしてはいけない!2つのコトとは?

「本当にこのままでは住宅ローンの返済ができないッ!!」と阿鼻叫喚するような事態に陥る前に、状況を打開できるかもしれない対処法を5つご紹介します。

住宅ローンが返済できなくなる原因とは?

住宅ローンが返済できなくなる原因は人それぞれです。

例えば
・ケガや病気のため働けなくなった、あるいは収入が減ってしまった
・転職によって収入が減った
・リストラや会社の倒産によって収入がなくなった
・退職金が想像していたよりも少なく返済プランが崩れた
・親の介護のため会社を辞めて収入が減った
・離婚の際、住宅ローンの返済を元配偶者がしてくれなかった
・離婚して共同名義・連帯保証人である元配偶者と連絡がつかなくなった
・ギャンブル・浪費によって資金周りが悪くなった

などさまざまな原因があり得ます。
長い人生ではいつ何時アクシデントに襲われるかわかりません。そのためにも住宅ローンの借入前には、こうしたリスクのことも想定に入れておいた方がいいでしょう。

住宅ローンの返済ができない場合に役に立つ5つの対処法とは?

1.事前に銀行に相談する

住宅ローンの返済ができないと分かった時点で契約されている銀行などの金融機関に相談しましょう。
事前に銀行に相談することでスケジュールやローンプランの変更(借り換え)、任意売却といった改善策の提案を受けることができます。
現在の金融状態を説明するために家計簿を提出するとより具体的なアドバイスを受けることができるでしょう。
また特定の病気(ガンなど)によって返済が難しい場合は「疾病保証」によってトラブルなく住宅ローンの残債を代位弁済してもらえるケースもあります。
まずはさまざまな方法で住宅ローンの返済の遅れを回避できないかどうか検討することが大切です。

2.ローンの借り換え

住宅ローンの返済ができない理由として金利負担が重くなってきたのであれば、「借り換え」をすることで毎月の支払い額を減らすことができます。

ローン残高 1,000万円以上
返済残期間 10年以上
金 利 差 1%以上

現在契約中の住宅ローンが上記の表のような場合、返済総額を減らせる可能性があります。
 
例えば固定金利から変動金利に換えることで、借入利率を低くすることができるので、金利負担を軽減して返済を継続することができます。
金融機関の中には住宅ローンの返済を一時的にストップしてくれるものもあります。
返済できない金額が低い場合や短期的な場合は、「借り換え」によって対処できる可能性もあります。

3.自宅の貸出

立地条件が良く市場価値が高い住宅であれば、マイホームを賃貸に出すという方法があります。通常の住宅ローンでは借主がローン物件を賃貸に出すことなど難しいですが、「移住・住みかえ支援機構(JTI)」が提供する「マイホーム借り上げ制度」は利用できる場合があります。といっても一度貸主である銀行などの金融機関に相談した方が無難でしょう。
住宅ローンの返済ができない場合は「再起支援借上制度」として自宅を貸し出すことが可能です。この制度を利用すれば賃貸収入を得られローン返済に充てることができます。契約は3年ごとの定期借家契約のため、住宅ローンの完済の目処がついたならば再び自宅に戻すことは可能です。

【再起支援借上制度とは】
減収やボーナスの減少などで住宅ローンの返済が一時的に厳しくなった方が、両親の暮らす実家などに転居した上で、マイホームを一時的に賃貸とし賃料収入をローン返済に充てる場合、マイホーム借上げ制度を利用する場合の年齢制限(50歳以上)が非適用となる制度です。これにより、利用者の年齢にかかわらず、移住・住みかえ支援機構の『マイホーム借上げ制度』を利用してマイホームを機構に借り上げてもらい、家賃をローン返済に充てることができます。借り上げたマイホームは3年の定期借家契約で転貸しますので、状況が改善したら3年後には家に戻ることができます。

4.任意売却を検討する

住宅ローンの返済ができない場合、「任意売却」によって潔くマイホームを手放してしまうことで問題解決することができます。
ローン返済不可能の法的処置である強制売却(競売)と異なり、任意売却ならば競売価格よりも高い価格でマイホームを売りに出すことができるでしょう。条件が良ければマイホームの購入価格より高値で売れる場合だってあります。
任意売却においては貸主である銀行などの金融機関との合意に基づいて売却を行うので、もし購入価格よりも売却価格が低かった場合でも、残債について寛容なスケジュールを設定してもらえるでしょう。
マイホームを手放すことで虚しい思いもしますが、任意売却ならば信用情報に汚点を残すことにはなりません。

5.個人再生手続でなんとかする

「個人再生手続」とは将来に継続的な収入見込みのある方で借金額が一定額(3,000万円)以下である場合に利用できる制度です。「自己破産」とは異なり、「住宅ローンに関する特則」の条件を満たしていれば住宅ローンの返済が残っている状態でもマイホームを手放すことなく借金の減額によって自己再生を図ることができます。
住宅ローン自体の債務が減ることはありませんが、住宅ローン以外の借入については一部減額されることがあります。
「個人再生手続」を利用してもマイホームを手放す確率がゼロになるわけではないことは重々理解しておかなければいけません。あくまで住宅ローン以外にも多くの借入があり、多少の減額によってローン支払いがスムーズになるかもしれない場合に活用できる手段と考えておきましょう。

返済ができない場合に絶対にやってはいけない2つのコト!

住宅ローンの返済ができない場合に「絶対にやってはいけないこと」がふたつあります。

・返済の督促を無視する
・別から借金を作る

上記の2つをことをやってしまうと、自己破産以外に対処方法がなくなってしまうことがあります。

1.返済の督促を無視すると陥る事態とは?

1つ目の「絶対にやってはいけないこと」とは「返済の督促を無視する」ことです。
実際、返済の督促を無視し続けるとどのような事態に陥るのか説明します。

1〜2ヶ月の滞納 貸主である銀行から電話や書面によって住宅ローンの返済を督促する連絡が届くようになります。
3ヶ月以上の滞納 一般的に3ヶ月滞納で個人信用情報機関へ事故情報(ブラックリスト認定)として登録されます。
それにより、住宅ローン利用者が金融事故(支払い滞納)を起こしたことが、他の金融機関(銀行・クレジットカード会社・消費者金融など)に公開させるようになります。
6〜8ヶ月の滞納 住宅ローンの一括返済を請求されるようになります。
「期限の利益の損失」と呼ばれ、契約通りに返済ができない場合、期限の利益(分割して返済することのできる権利)が失われ、一括でローンの完済するように銀行より通告が届きます。
9ヶ月の滞納 住宅ローンで保証会社を利用している場合は、銀行は保証会社に対して代位弁済を求めます。
それにより、保証会社は住宅ローンの残債を銀行に代理として返済します。以降は保証会社から「『未返済残高』+『利息』」の請求を受けることとなります。
10〜11ヶ月の滞納 保証会社(保証会社がない場合は銀行)から担保である不動産(マイホーム)の競売の申し立てとして「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。
12ヶ月の滞納 法律に基づき裁判所が競売商品であるマイホームの現調査(写真撮影など)を行います。法のもと調査の拒否は不可能です。
競売の決定 競売が決定すると裁判所から「競売の期間入札通知書」が送られてきます。内容は「いついつから競売を開始します」という報告です。
競売の完了及び強制立ち退き 「競売の期間入札通知書」に記された日付けから競売が開始され、最も高い値段で入札した方に不動産権利が移ります。そして自宅に売却決定の通知が届き立ち退きを求められます。立ち退きに応じない場合には執行官によって強制立ち退きが行われます。
残債があれば返済 競売によって売却されたマイホームの代金はローン残債に充てられます。それでも残債がある場合は保証会社または銀行に返済しなければなりません。

2.別から借金を作ることで陥る借金のエンドレスループ

2つ目の「絶対にやってはいけないこと」とは「別から借金を作る」ことです。
例えば住宅ローンの返済が厳しいからと、銀行などの金融機関よりも金利の高い消費者金融やカードローンなどを使って新しく借金を作っていけば自転車操業に陥り最終的に経済破綻することは明白でしょう。
住宅ローンは日本で借りられるお金の中でも最も金利が低いローンのひとつです。その返済が厳しいという時点で、たとえどんな手段や経路から資金調達をしたところで、根本的な解決はかなり難しく事態を悪化させることにつながります。

さいごに

住宅ローンが返済できないと分かった時点で早めに対処を打ちましょう。なんでも早めに行動に移すことで打てる対処の選択肢も広がります。
もしも住宅ローンの返済についてお困りのことがあったなら、早めに貸主である金融機関に相談してみることをおすすめします。

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