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自営業の方が住宅ローンを利用するには?自営業の方におすすめの住宅ローンモデルをご紹介!

自分のしたい仕事のために独立したり、先祖代々受け継がれている事業を引き継いだりと、さまざまな理由から自営業やフリーランスとして働く方も多いでしょう。
ただ自営業やフリーランスだと住宅ローンが組みづらいということをよく耳にしませんか?
「自営業は住宅ローンの審査が厳しいと聞いたんですが……やはり難しいものなの?」と不安に感じてしまう個人事業主の方もいらっしゃるかもしれません。ただ本当にそうなのでしょうか?

  1. 自営業だと金融機関からの審査が厳しい?
  2. 自営業の方におすすめの住宅ローンってある?
  3. 住宅ローンには何が必要?

そんな不安要素についてひとつずつ解説していきます。

自営業だと住宅ローン審査に通りにくいってホント?

一概にそうだとは言い切れませんが、一般企業に勤務するサラリーマンと比べると住宅ローン審査が通りにくい傾向はあるでしょう。ただしもちろんまったくローンが組めないということはありませんのでご安心ください。

自営業はサラリーマンより信用されない

一般的に住宅ローンを提供する金融機関からの信用として、「自営業」と「会社勤めのサマリーマン」の場合ではサラリーマンの方が信用は高いと判断されます。いくら自営業の方がサラリーマンよりも稼いでいたとしてもそれは覆らないでしょう。
なぜなら住宅ローンの審査では、長期間の返済計画が必要となるのでいくら稼ぎがあっても収入にバラつきがある自営業より、毎月きちんと安定した収入があるサラリーマンの方が信用が高くなることは納得できます。

自営業の住宅ローン審査におけるマイナス面

節税対策が裏目に

節税のために収入を低く見積もるケースが多く、申告状の所得が低いことがあります。住宅ローンを提供する金融機関は申告状の所得を審査するため、低所得だと借入金額も低く見積もられてしまうでしょう。

金融機関からの信用が低い

自営業の方はサラリーマンなどの給与所得者と比べて所得を操作しやすいため、銀行などの金融機関からすると本当のお金の実態がわかりにくい面があります。また経営状況によって収益が変動しやすいので安定した所得が把握しにくいことや、病気や怪我などで収入が0になる可能性もあるなど、住宅ローンを提供する金融機関から見たリスクが非常に高い存在と言えるのです。

退職金がない

会社勤務のサラリーマンの方の場合、退職金を住宅ローンの返済に充てることはよく聞く話です。
【日本の退職金の平均額】

学 歴 職 種 勤続年数 退職金支給額
大学卒業 管理・事務・技術職 35年以上 2,156万円
高校卒業 管理・事務・技術職 35年以上 1,965万円
高校卒業 現業職 35年以上 1,484万円

勤め上げた会社の規模にもよりますが、35年以上勤務した場合2,000万円前後の退職金を受け取ることができます。住宅ローン返済においてこの金額が大きいことは言うまでもないでしょう。
もちろん自営業の方に退職金なんてありません。自らがそれだけの金額を用意しなくてはいけません。

自営業の方が住宅ローンを組むには?

自営業の方に特別な条件を設けている金融機関は多い

自営業の方でももちろん住宅ローンを利用することは可能です。しかし一般的なサラリーマンと比較した場合やはりハードルが高くなりがちな面は否めません。
例えば以下のような条件を設けている金融機関があります。

自営業の方については、業歴2年以上、かつ2年平均300万円以上の所得(経費控除後の金額)を有すること

このように年商ベースではなく年収ベースで平均300万円以上の稼ぎがあり、2年以上事業を行なっていることが住宅ローン申込の条件となっています。もちろん金融機関によって基準は異なりますが、「営業歴が3年以上なければ審査できない」という厳しい金融機関もあるのでご注意を…。
 
そんな条件の中、自営業の方が住宅ローンを利用するためにはどのようにすればいいのでしょうか?
 

自己資金(頭金)を増やしてローン比率を下げる

自営業の方が住宅ローンを借り入れる際に、最も効果的なのが「自己資金(頭金)を増やしてローン比率を下げる」方法です。
たとえ所得が低くても頭金を十分な額準備して借入額を少なくすれば、住宅ローン審査に通る可能性は高まるでしょう。はじめての審査に落ちてしまっても諦めずに貯蓄を行い頭金を増やせば、いずれ審査に通ることは可能です!

連帯保証人を立てる

金融機関が信用できる連帯保証人を立てることができれば住宅ローンの借り入れもスムーズに行えるでしょう。
夫婦の場合、夫と妻のどちらかが会社の正社員ならば金融機関からの信用度が増すはずです。

現在の借金額を減らす

どんなローンであっても、わたしたちがローンを利用した場合、「信用情報機関」を通じて各金融機関に共有されます。
つまり住宅ローンを利用する際には、すでに金融機関には自分が「マイカーローンを組んでいる」という情報や、「カードの支払いが滞納している」という情報が筒抜けとなっている状態です。そのためいくら申込時に嘘を申請してもすぐにバレてしまうということです。現在抱えているローンについては正直に記しましょう。
受託ローン審査で「返済負担率(返済比率)」を重視する金融機関があります。「返済負担率(返済比率)」とは年収に対する年間返済額の割合をいいます。住宅ローンを提供するほぼすべての金融機関が審査の項目に採用しており、返済負担率を35%に設定しています

【返済負担率の計算方法】
「返済負担率=年間返済額÷年収×100」として計算することができます。
例として「年収500万円」の方が以下の条件で住宅ローンの借り入れを行なったとします。

借入希望額 3,500万円
金  利 1.5%
返済期間 35年(元利均等返済・ボーナス返済なし)
毎月返済額 約11万円
年間返済額 約128万円
総返済額 約4,500万円
【返済負担率】
約128万円(年間返済額)÷500万円(年収)×100=25.6%
※計算結果はあくまでも概算のため参考程度にお考えください

自営業に対して特別な条件を設けていない金融機関を利用する

金融機関によって自営業に対して特別な申込条件を設けている場合があります。その一方で自営業だからといって3年以上の営業年数を求めるといった特別条件を掲げていない金融機関も存在します。
例を挙げるとネット銀行の「じぶん銀行住宅ローン」などがあります。

【じぶん銀行住宅ローンの場合】
前年度の申告所得が200万円以上必要となります。ただし自営業の場合でも営業年数の条件を設けていません。

「じぶん銀行住宅ローン」では自営業の営業年数の条件を設けておらず、年収条件(申告所得)を満たしていれば自営業の方でもサラリーマンと同じように審査を受けることが可能です。
また「じぶん銀行住宅ローン」はインターネットのオンライン上で契約が完結できる国内初のサービスなので、いつでもどとでも申し込みが可能です。金利にも競争力があるので非常に人気が高いようです。

「フラット35」を利用してみよう!

自営業の方におすすめの住宅ローンとして「フラット35」が挙げられるでしょう。
「フラット35」とは住宅金融支援機構が銀行などの金融機関と提携して展開している住宅ローンとなります。そのため金融機関だけでなく国からの後押しもあります。

「フラット35」の特徴

金利が完全固定

「フラット35」では最大35年間固定金利が続くため、将来の返済計画が立てやすくなります。

所得の直近1期分のみで審査を受けることができる

民間の金融機関で住宅ローンの審査を受ける場合は、直近3期分の確定申告書の所得の平均値を所得とみなされるのに対し、「フラット35」では直近1期分のみで審査を受けることができます。そのため住宅ローンを借り入れる前の年の所得さえよければ審査に通る可能性が高いでしょう。

月によって審査金利が低くなる

「フラット35」の場合、その月の金利で審査を受けることがでいるため金利の低い現在なら有利といえるでしょう。

事業用融資と住宅ローンの借り入れを別にできる

民間の金融機関から住宅ローンに加えて事業用の融資を受ける場合、返済負担率の計算の中に入れられてしまいますが、「フラット35」の場合では事業用の融資は計算に入れられることはありません。なので住宅ローンに事業用融資を含んだ場合の借入額よりも多くの借入額を受けることが可能です。
自営業の方であれば事業用融資を住宅ローンとともに組まれているケースも多いかもしれませんが、この点でも「フラット35」であれば有利に審査してくれるでしょう。

自営業向けの住宅ローン審査に必要な書類って?

物件に関する書類

不動産販売会社が用意

・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・前面道路謄本(マンションの場合不要)
・パンフレット(物件チラシ)・販売価格表(新築マンション)

法務局で取得

・建物の不動産登記簿謄本(敷地権マンションの場合建物のみ)
・土地の不動産登記簿謄本
・土地の公図(マンションの場合不要)

建築業者が用意

・地積測量図(マンションの場合不要)
・建築確認通知書または建物確認済書
・建築物検査済証(新築一戸建)
・建物図面・間取図

収入・資金使途に関する書類

税務署に提出した書類の控え

・確認申告書(貯金附属明細含む3期分)
・納税証明書(直近3期分)
[注意]
住宅ローン審査は直近3期分の平均所得で計算されるため、受付印のある
確定申告がきちんと処理してあるかなど、直近3年間の平均所得額をもとに住宅ローンの返済が可能か審査されます。仮に本年が売り上げが急上昇し申告額が高くても、前年が赤字決算である場合は信用が低くなります。金融機関は3期連続黒字の決算書を評価します。住宅ローンの申し込みタイミングは「3期連続の黒字」を目安として考えてみましょう。
節税対策で所得を減らしている場合、住宅ローンが

その他の必要書類

・本人確認書類(運転免許証またはパスポートなど)
・健康保険証
・登記簿謄本(現在持ち家の場合)
・返済明細一式(借り入れがある場合)

市区町村役場で取得

・印鑑証明書(2通)
・住民票(2通)

 
 
 

さいごに

自営業の方でも住宅ローンの借り入れは十分可能です。ただし会社勤めのサラリーマンと比べると借入額が低かったり、審査が厳しかったりすることも事実ではあります。
 
住宅ローンを提供する金融機関が重要視するポイントは

・年収(所得)
・事業年収(3年以上)
・負債の有無と返済状況
・自己資金(頭金)の湯無(借入額が大きい場合)
・連帯保証人の有無(借入額が大きい場合)
・購入する住宅を事業に用いる割合(店舗併用住宅の場合)

 
前述したように「フラット35」など民間の金融機関と異なる審査基準を持った住宅ローンを利用することで、住宅ローンの借り入れることは可能です。マイホームを購入する際、しっかりと頭金を用意したり、信用度の高い連帯保証人を立てることで金融機関から信頼を得ることも大切です。

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