基礎知識

はじめての住宅ローン、注意すべき住宅ローンの「5大リスク」とは?

住宅ローンを利用すれば、憧れのマイホームを購入することは夢ではありません。
しかし忘れてはいけないのが「住宅ローン=『借金』」ということです。その額はかなり高額なものとなるので、住宅ローンの借り入れを行う前にはそれにともなう「リスク」を理解しておくことが大切です。

  1. 支払い“金利”についてのリスクとは…!?
  2. マイホームの“売却”を考えたときのリスクとは…!?
  3. 住宅ローンが返済不能になってしまった際のリスクとは…!?

そんなさまざまなリスクから身を守ることは大切です!ということで今回は住宅ローンを借り入れる際に注意すべきリスクについて解説したいと思います。

リスク1「金利上昇」

2010年より、住宅ローンにおける金利は過去に例を見ないほどの「超低金利」となっています。
また近年は「ネット銀行」の台頭もあり、「変動金利」「当初固定金利」といった金利タイプが人気となっています。しかし「変動金利」「当初固定金利」の注意点は「金利上昇のリスク」を持っているという点です。

住宅ローンの金利が上昇すると当然返済額も高くなる

例えば借入額が3,000万円の場合、金利が1.0%上昇すると返済総額は600万円以上も高くなってしまいます。「変動金利」が現時点で安価の0.5%であっても、1.5%に上昇すればそれにともない600万円高くなり、2.5%まで上昇すれば1,200万円も返済総額が上がることとなります。
現在の低金利に慣れ親しんでいるため、「金利2.5%」と言われても絵空事のように感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際1990年後半の「バブル時代」には金利が5〜6%まで上昇していました。今後金利が2〜3%に上昇する可能性はゼロとは言い切れません。
住宅ローンの金利タイプを「変動金利」や「当初固定金利」を選択される場合には、金利上昇のリスクについても考えておく必要があるでしょう。

リスク2「不動産価格の下落」

現時点の不動産価格

不動産価格は現在上昇しています。その理由は2020年の東京オリンピックの影響が大きいでしょう。
また安倍政権が導入した「マイナス金利」の影響によって融資金が下がり、不動産需要が増加しました。しかし現在の日本の人口に目を向けたとき、その数は年々減少しており、人口と物件数の比率がアンバランスになっています。人口が減少して行く中、物件は増加傾向にある状態です。空き家の問題も深刻化している中、東京オリンピックが終わってしまえば不動産バブルは弾け、不動産価格が大幅に下落してしまうことは容易に推測できるのではないでしょうか。

【マイナス金利とは】
マイナス金利とは、民間の金融機関が中央銀行(日本銀行)に預けている預金金利をマイナスにすることです。金利のマイナス化によって預金者が金利を支払うこととなります。
日本銀行のマイナス金利政策は、2016年1月に「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」として導入されました。日本銀行のマイナス金利政策でマイナス金利が適用されるのは、金融機関が持つ日本銀行の当座預金のごく一部です。日本銀行はマイナス金利政策によって、金融機関が日本銀行に資金を預けたままにしておくと金利を支払わなければならなくすることで、金融機関が企業への貸し出しや投資に資金を回すように促し、経済活性化とデフレ脱却を目指しています。

マイホームの価値が下がってしまうと…

不動産価格が下落した場合、住宅ローンの残債は高い状態のままなのにマイホームを売却しても購入時よりもはるかに値段が安くなってしまい、買い替えをしたくてもローン返済に十分に充てることができず、借金が残ってしまう可能性もあります。この場合は住宅ローンの借り換えを希望したくても借り換え先の金融金からの審査が厳しくなり、最悪審査に通らないという事態もあり得ます。
住宅ローンを組みマイホームを購入する際は、不動産価格の下落についても念頭に置いておいた方がよいでしょう。

リスク3「転勤」

仕事によっては、会社からの命令により急な転勤を言い渡される方もいらっしゃるかもしれません。

転勤が多い職業

銀行員

銀行員は「不正」や「癒着」を防ぐことを目的に、一箇所の勤務地では長く勤めることは難しいでしょう。3年に1度のサイクルで転勤を言い渡されるかもしれません。

国家公務員

国家公務員も転勤が多い職業のひとつでしょう。
「国税職員」や「労働基準監督署」などは銀行員同様、「不正」や「癒着」を防ぐことを目的に、一箇所の勤務地では長く勤めることは難しいでしょう。

自衛官

自衛官の場合、さまざまなポストを経験させスキルアップを図る目的があるため転勤が多いようです。日本全国に基地があるため、転勤の必要性が自然とでてくるでしょう。特に幹部となると、十数回の転勤を経験する方もいらっしゃるようです。

商社・メーカー

商社やメーカーに勤務する営業職や支店を取り仕切る管理職は転勤が多いようです。

転職が決まってしまった場合の対策

転勤が決まってしまった場合、マイホームをどうすべきかを考えなくてはいけません。

【転勤を言い渡された場合の選択肢】
・マイホームを残し単身赴任
・マイホームを転貸として貸し出す
・マイホームを売却し新たな新居を購入

マイホームを残し単身赴任として勤務地に移る場合、マイホームの住宅ローン返済に加えて新しい住居の家賃も支払わなくてはいけません。マイホームを転貸し、その貸付金を新しい住居の家賃に充てる方法もありますが、かなりの好立地でない限りそんな都合よく転貸するのは難しいかもしれません。
またマイホームを転貸、もしくは売却する場合は、前述したように2020年までは不動産価格が高い位置をキープしているので今のうちに転貸・売却してしまわないと、今後不動産価値が下落してしまってからでは高値で取引することは難しいでしょう。

リスク4「離婚」

日本の離婚率

現代日本でも離婚をする夫婦の存在は珍しいものではなくなってきています。一般的に日本の離婚率は「3組に1組が離婚する」と言われています。特に30〜34歳の夫婦の離婚率が高いというデータがあり、結婚してから5年以内に離婚する夫婦が多いようです。
住宅ローンがややこしいところは、ローンの契約を結んでいるのが夫だけであった場合でも、離婚によって妻と「財産分与」として住宅を手放さなければならないケースもあります。
特に、夫婦の「収入合算」や夫婦の「ペアローン」を利用して住宅ローンを組んでいた場合、話が難しくなってきます。

夫婦での「収入合算」や「ペアローン」契約は、離婚後危険!?

収入合算

「収入合算」であれば、妻は夫の住宅ローンの「連帯保証人」となっているため、離婚してしまった後であっても連帯保証人としての関係は続けなければいけません。連帯保証人とは夫婦間だけの関係性ではなく、住宅ローンを提供している金融機関との契約関係であるのため、離婚したからといって連帯保証人をやめることはできません。妻が連帯保証人を外れるためには代わりの連帯保証人を立てる必要があります。

ペアローン

「ペアローン」の場合では、住んでいる物件がひとつなのに持分が夫婦で決まってくるので、夫と妻のどちらかがどちらかの持分を買い取るしか無くなってしまいます。家を買い取れるほどの資金があれば、はじめから住宅ローンの借り入れはしないでしょうから、結局離婚を機にマイホームを手放す選択をする夫婦も少なくないようです。
離婚とは、住宅ローンの中でも誰にでも降りかかる現実的かつ普遍的なリスクで、その影響力もかなり大きいものとして認識しておく必要があるでしょう。

リスク5「返済不能」

突然の病気事故、会社からのリストラ宣告など、住宅ローンの最中に不幸に見舞われ、返済が困難となることは十分あり得ます。
住宅ローンの返済不能による最悪の事態とは「住宅ローンが支払えずに泣く泣く住宅を競売に出したけれど、それでもローン残債を完済できず借金だけが残ってしまった」という状況です。
そんな状況にならないためにも、マイホーム購入をする場合は余裕を持った住宅ローン選びをしなければなりません。
現在の金融機関はマイナス金利の影響もあり、担保がある住宅ローンの融資額を増やしたい意向があるため、返済能力が厳しいと思われる属性の方にも貸付を行ってしまっている印象があります。
身の丈に合わないほどの高額な借り入れをしすぎると、返済不能になるリスクがあるので注意しなければなりません。
 
 
 
 

さいごに

住宅ローンに関するリスクとはマイホームだけでなく、あなた自身の人生やライフプランにも影響を及ぼすものであります。職業や夫婦関係などを見つめ直して、自分自身に適した住宅ローンを利用することが大切でしょう。

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