基礎知識

はじめて住宅ローンで「フラット35」を利用する方に知ってほしい!「フラット35」のメリット・デメリット!

憧れのマイホームの購入を検討した際、住宅ローンを利用する方がほとんどでしょう。マイホーム購入にとって住宅ローン選びはとても重要になります!
住宅ローンの利用を考えたとき「フラット35」というワードを耳にしたことはありませんか?

  1. フラット35ってなに?
  2. フラット35ってお得なの?
  3. フラット35は誰に向いてるの?

といった疑問に応えていきましょう。
ということで、今回は住宅ローンのひとつ「フラット35」について解説していきます。

「フラット35」とは?

「フラット35」とは、銀行などの「民間金融機関」「住宅金融支援機構」が提携して、住宅ローンの融資を望んでいる方に対して提供している完全固定金利の住宅ローンです。金利は借入時から完済時まで一定であり、住宅ローンの総返済額が借入時から確定しているということです。

【民間金融機関とは】
「民間金融機関」とは「銀行」「信用金庫」「労働金庫」「農協」など住宅ローンの融資を取り扱う金融機関を指します。住宅ローンに限らず普段お金の運用を行なっている期間のことを民間金融機関と呼びます。
【住宅金融支援機構とは】
「住宅金融支援機構」とは2007年4月に設立された公的機関です。住宅ローンの利用を希望する国民ひとりひとりが民間の金融機関からスムーズに資金融資されるように支援することを目的としています。

住宅金融支援機関では、「フラット35」を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン(フラット35)債権を買い取り、それを担保とする債権を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供する仕組みを支えています。債権とは、ある人物が特定の人物に対して一定の行為を請求しうることを内容とする権利のことを指します。
これを住宅ローンで例えるならば、債権者(お金を貸した方)が債務者(お金を借りた方)に対して支払いを要求する権利のことです。

「フラット35」の利用条件とは?

「フラット35」は住宅ローンであることから、実際に融資を受けるためにはさまざまな細かな融資条件をクリアしなければいけません。

住宅ローン申込者の条件

・申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済の場合は、満70歳以上も可能)
・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
・年収に占める総返済負担率が以下の場合

年 収 400万円以下 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

※総負担率とは「フラット35」のほか、自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの借入返済割合のことをいいます。

住宅ローン借入対象の住宅の条件

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
・一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合:70㎡以上
・共同建ての住宅(マンションなど)の場合    :30㎡以上
・敷地面積の要件はありません。

借入金額について

・「フラット35」の借入金額は「100万円以上800万円以下」

返済方法について

「フラット35」の返済方法は

・「元利均等方式」
・「元金均等方式」

から選ぶことが可能です。
自分に適した返済方法を選択することが可能です。

元利均等方式

「元利均等方式(元利均等返済)」は、毎回返済する金額が同額の返済方法になります。
最初は金利分の返済が多いため、元金がなかなか減りづらいです。多くの住宅ローンは「元利均等方式」を採用しています。

元金均等方式

「元金均等方式(元金均等返済)」は毎回返済する元金が同額の返済方法になります。「元金均等方式」であれば、毎月確実に元金を返済できます。
ただ、最初は金利の負担額が多いため毎月の支払いが大変です。返済していくことで毎月の返済額は減っていくものの支払いが難しい点がネックと感じる方も多いかもしれません。

建築基準

「フラット35」の住宅ローンを受けるためには、国が指定している最低基準である「建築基準法」に適合させる必要があります。

「物件調査手数料」は自己負担

物件検査は、物件検査手数料が必要であり、これは自己負担となります。
ちなみに、自己負担金額は一戸建て当たりの平均的な手数料の目安として、新築住宅(一戸建て)の場合で、2〜3万円台、中古住宅(一戸建て)で4〜6万円台です。

「フラット35」の借入期間

15年以上で、かつ

・「80歳」-「お申し込み時の年齢(1歳未満切り上げ)」
・35年

いずれかの短い年数が上限となります。
「フラット35」の申し込みを検討している金融機関において借入期間の案内があるため、自身の住宅ローン返済プランをしっかりと立てておくことが大切です。

「フラット35」で住宅ローンを組んだ場合の「担保」について

住宅ローンを組んだ「土地」および「建物」「担保」となります。

【担保とは】
債務者がローンを返済できなくなった場合に備え、債務者があらかじめ弁済(返済)確保のために、何らかの物・権利などを債務者に提供させる手段のことです。担保としては、保証人などの「人的担保」と抵当権や質権などの「物的担保」の2種類があります。
住宅ローンの場合では購入するマイホームが担保となります。

「フラット35」を取り扱っている住宅金融支援機構が、土地と建物の所有する権利を最優先で取得することで、ローンの返済に充てるための権利を有するという意味になります。

「フラット35」で住宅ローンを組んだ場合の「手数料」について

「フラット35」には

・融資手数料  (業者や金融期間によって金額が異なる)
・物件検査手数料(業者や金融期間によって金額が異なる)
・保証料    (無料)
・繰上返済手数料(無料)

などの手数料が存在します。

「フラット35」を利用する際にかかる諸経費

「フラット35」に限らず住宅ローンには以下のような諸経費がかかります。

諸  経  費 支  払  先
印紙代 税務署
融資事務手数料 借入先金融機関
フラット35物件検査手数料 検査機関
抵当権設定登記費用 法務局(登記所)
抵当権設定のために司法書士報酬 司法書士
火災保険料・地震保険料 損害保険会社

※「フラット35」において住宅ローン保証料は不要、団体信用生命保険は任意加入のため表内への記載なし

「フラット35」を利用するメリット

月々の返済負担の軽減

住宅ローン場合、長期間で借りられるということはその分毎月の返済額を少なくすることができます。
例えば、3,000万円の建売物件を購入するとして10年・25年・35年の3つの期間で借り入れを行なった場合、それぞれの月々の返済額は以下のようになります。

返済期間 毎月の返済額
10年 26.3万円
25年 11.4万円
35年 8.5万円

※ボーナス・頭金無しの金利1%で計算しています
長期間の住宅ローンは、生涯雇用の日本にとってとても相性が良いでしょう。

将来の返済計画が立てやすい

「フラット35」の特徴である「固定金利」は、返済期間中(マイホームを購入した際から完済するまで)の毎月の支払額が変わりません。そのため返済計画が立てやすいという強みがあります。

・子どもを出産
・子育て・教育
・子どもの就職
・親の介護

など、人生にはお金が必要になる瞬間があります。
月々の収入と支出を把握していれば、大きな資金支出にも対応できるでしょう。

保証料不要

原則として、住宅ローンは土地代金と建物本体および付帯工事の費用しか借りられませんので、家を建てる時に必要な諸経費と土地の購入に必要な諸費用は自己資金で支払わなければいけません。
自己負担しなければいけない諸費用の中には、住宅ローンの保証料も含まれており、金融機関によっては、数十万円の保証料を設定しているケースもあります。
入居後のことも考えると、自己資金はできるだけ使わずに置いておきたいところです。
保証料不要の「フラット35」であれば、諸費用分の最大で数十万円を手元に残しておくことができます。

繰り上げ返済手数料不要

住宅ローンを返済していくなかで、資金的に余裕ができるタイミングがやってきます。
その時、今後の返済を楽にするため、まとまった金額を返してしまう「繰り上げ返済」という方法があります。
通常、繰り上げ返済をするときには1~3万円の手数料を取られることが多いのですが、「フラット35」には繰り上げ返済手数料が必要ありません。
そのため、少しの余裕ができたタイミングで、手数料を気にすることなく積極的に返済していくことができます。

保証人不要で審査が通りやすい

フラット35には「保証人」が必要ありません。
そのうえ審査が銀行のローンよりも緩いので、一般的に審査が通りにくいとされる個人事業主や自営業者でも審査が通りやすく、さらに銀行ローンよりも多くの金額を借りられることが多いのもとても嬉しい点です。

「フラット35」を利用するデメリット

金利が高い傾向にある

「フラット35」の金利は「全期間固定金利」のため、民間の金融機関が取り扱っている変動金利の住宅ローンと比べると金利が高い傾向にあります。その理由は返済期間中に金利が上昇したときのリスクを金融機関が取るからです。

繰り上げ返済の最低額が決められている

住宅ローンのほとんどは、1円からの繰り上げ返済を受け付けています。
しかし、「フラット35」の場合、繰り上げ返済の手数料が必要無いかわりに、繰り上げ返済の最低金額が10万円からとなっています。
「少し余裕のできたから5万円だけ返しておこう」
ということができません。
しかし、1~3万円の手数料を取られるにもかかわらず、10万円以下の少額繰り上げ返済をする人がいるかは疑問なので、これはそれほど大きなデメリットではないと思います。

物件にも条件がある

「フラット35の審査」を受けるためには、フラット35が独自に定めている条件を満たす物件でなければいけません。
審査を受けるための条件は、簡単にまとめると以下の3つです。

・床面積70㎡を超える一戸建て住宅または床面積30㎡を超えるマンション
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する
・土地取得費を含む住宅の建設費または購入価額が1億円以下の住宅

この3つをクリアする住宅でなければ、審査を受けることはできません。
しかし、ほとんどの住宅が当てはまる条件なので、特別小さい、または特別大きな家を建てようと考えている方以外は、それほど気にする必要はない条件です。

自己資金が無いと金利が上がる

「フラット35」は、住宅取得に必要な資金の9割以下の融資であれば、金利が大きく下がります。
そのため、良い条件でフラット35を借りようと思うと、ある程度の自己資金を用意しなくてはいけません。
原則として諸経費分は融資を受けることができませんので、最もいい条件の金利で借入を望むなら、諸経費に加え、土地代を含む住宅取得費の1割を自己負担金として用意しなければいけないことになります。

「団体信用生命保険(団信)」への加入が任意

銀行では住宅ローンを借りるとき、債務者に万が一のことがあったときに備え、「団体信用生命保険(団信)」への加入が義務付けられています。
しかし、「フラット35」では、団信の加入は任意です。
もちろん万が一に備えて保険に入ることをオススメしますが、状況次第では入らないという選択肢を選んだ方がいいこともあります。
例えば、加入者が若い場合です。
団信は保証額に比べて比較的安い保険ですが、加入者が若く喫煙もしていない場合、団信と同等の保証を掛けた生命保険の方が安いケースもあります。
他にも、団信への加入が義務付けられている住宅ローンでは、健康状態によって団信の加入が認められなかった場合、住宅ローンの審査に通りません。

フラット35の利用に向いている方・向いていない方

これまで書いた、フラット35の特徴・メリットデメリットを踏まえて、「『フラット35』で借り入れに向いている方、向いていない方」を書いてみます。

フラット35の借り入れに向いている方

・すこし金利が高くても将来の金利上昇時のリスクをできるだけ安全に乗り切りたい方
・金利の事で悩みたくないという考えの方
・個人事業主・会社取締役・契約社員など銀行系住宅ローンの審査がきびしめになる方
・会社員の方で勤続年数が1年未満など短い方
・自己資金を「物件価格の1割+諸費用」を用意できる方
・住宅ローンの融資実行日まで比較的時間の余裕のある方
・健康状態に不安があって、銀行系住宅ローンの団体信用生命保険に加入できない方

フラット35の借り入れに向いていない方

・とにかく毎月の支払額重視の方
・諸費用の借り入れも考えている方
・住宅ローンの融資実行までのスケジュールに余裕のない方

 
 
 
 
 

さいごに

住宅ローンとは人生の中でもとても長期間にわたって返済をしていかなければならない借金です。そのため住宅ローンの特徴をよく理解した上で借り入れを行うことが重要となるでしょう。
「フラット35」を利用する場合は「全期間固定金利」であるため、「変動金利」と異なり金利が高いという難点はありますが、「保証料が不要」であったり、「保証人が不要」といった利点も多くあります。
そういったことも考慮し、自分自身に最適な住宅ローンを選ぶことが大切です。

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