基礎知識

住宅ローンを借り入れするとき、連帯保証人は必要なのか?不要なのか?

住宅ローンを借り入れる際、「連帯保証人」が必要なのかどうか不安になりますよね?
住宅ローンとなれば、借入額もかなり高額になるため「どんな人を連帯保証人としてお願いしたらいいのだろう…?」「高額ローンの連帯保証人になってくれる人なんているのだろうか…?」「そもそも連帯保証人ってどんな人なの?」と不安が込み上げてくるものです。

  1. 連帯保証人ってどんな人?
  2. 連帯保証人が必要な場合と不要な場合ってどんな場合?
  3. 連帯保証人なしでも住宅ローンを借り入れすることのできる方法とは?

ということで、今回は住宅ローンと連帯保証人の関係と、住宅ローンを借入する際、連帯保証人は必要なんか不要なのかという疑問に答えていきたいと思います。

住宅ローンを借り入れするとき、連帯保証人は必要なのか?不要なのか?

今回のテーマである「住宅ローンを借り入れするとき、連帯保証人は必要なのか?不要なのか?」という疑問ですが、結論から言えば連帯保証人なしでも住宅ローンの借り入れは可能です。
ただしそれは借入者の借入条件によって連帯保証人が必要な場合と不要な場合に分かれます。
住宅ローンに連帯保証人が必要な場合と不要な場合の説明をする前に、まず連帯保証人について説明したいと思います。

連帯保証人とは

住宅ローンにおける連帯保証人とは、「債務を連帯して保証する人」のことです。
債務とは返済すべき借入金のことでこの記事内では住宅ローンのことを指します。まずは、連帯保証人の基本知識についてご説明しましょう。

連帯保証人の役割

連帯保証人の役割は、住宅ローンを契約した方と連帯して債務を負うことです。これを、「保証債務」といいます。
住宅ローンにおける連帯保証人は、お金を貸した金融機関などから請求された際、お金を返済する義務を負います。したがって、どのような方でもなれるわけではありません。

住宅ローンの連帯保証人の条件

住宅ローンの契約に連帯保証人を要求された場合、当然ながら誰を選んでも良いわけではありません。
連帯保証人の条件には、以下のようなものがあります。

・一定以上の返済能力を有していること
・契約者と近い関係の方
・過去に滞納や直近の債務整理歴がない方

特に重要なポイントは、「一定以上の返済能力を有していること」です。連帯保証人は、万が一借入者が返済できない状態に陥ってしまった場合も、住宅ローンを代わりに返済する責任がともないます。したがって借入者と同等またはそれ以上の返済能力を求められるでしょう。

連帯保証人が不要な場合とは

一般的に住宅ローンを借り入れする際は、金融機関が指定する「信用保証会社」の保証を受けることを条件としているので借入者はあえて連帯保証人を立てる必要はありません。
ただし皆がそうということではなく、以下のような方が対象となります。

「単独名義」で住宅ローンに申し込む方

「単独名義」とは文字通りマイホームを購入した方一人の名義で登記する場合をいいます。

借入金額に見合った収入がある方

住宅ローンを提供する金融機関は貸したお金が返済されないことが最も恐れる事態です。そのため貸し倒れを防ぐためにも連帯保証人などを立ててもらうことで少しでも回収率を上げようと考えています。将来的に個人でも借入額の返済が可能な経済力をお持ちの方であれば連帯保証人を立てる必要はないと判断されるでしょう。

住宅ローン審査に問題がない方

住宅ローンを借りる際には審査があり、審査では住宅ローンを提供する金融機関から借入者にはローンを確実に返済するだけの能力があるのかを厳しくチェックされます。特に借入者の収入は安定しているのかという点が重要視され、定期的な収入が見込める仕事に就き、確実に返済できるだけの収入があるなど、経済的に安定しているような方でなければ審査は通らないでしょう。
例えば大手企業に勤めるサラリーマンが単独名義で住宅ローン契約を結び審査に問題なく通った場合、連帯保証人をつけなくても借り入れすることが可能です。

連帯保証人が必要な場合とは

住宅ローンを組む際、基本的には連帯保証人を立てずにでも借り入れは可能です。
ただし以下のような場合は、金融機関から連帯保証人を立てることを求められます。

収入を合算して住宅を購入する場合

住宅ローンのよくあるパターンとして、夫婦の資金を合算してマイホーム購入する場合です。夫名義で住宅ローンを組むのであれば、妻が連帯保証人にならなければなりません。

土地や建物が共有名義である場合

例えば、新しく会社経営を始めるために「共同名義」として住宅ローンを組む場合、代表者がローンの名義人になり、その他の共有名義者が連帯保証人となります。

親名義の土地に住宅を建てる場合

親名義の土地に子がローンを組んでマイホームを建てる場合は、土地の名義人(親)が連帯保証人となる必要があります。

ペアローンを利用する場合

「ペアローン」とは、夫婦など同居の親族がそれぞれに住宅ローンを組むものです。例えば夫と妻がそれぞれにローンを組む場合は、夫のローンには妻が、妻のローンには夫が連帯保証人となります。
 
このように住宅ローンを誰かと共有する場合には連帯保証人の存在が必要となります。

連帯保証人を立てた「共有名義」でマイホームを登記するメリットとデメリット

共有名義のメリット

住宅ローン控除がそれぞれ受けられる

夫婦でマイホームを購入した際、共同名義で登記すれば夫婦それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」を受けることができます。
「住宅ローン控除」とは住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税される制度です。減税されるのは「所得税」と「住民税」で、夫婦が共働きの場合に共有名義にすれば、夫と妻それぞれの所得税、住民税に住宅ローン控除が適用できるので、単独名義よりも減税額が高くなります。
住宅ローン控除を夫婦それぞれに適応するためには、夫婦のどちらかが連帯保証人となるか、夫と妻が別々の住宅ローンに借り入れる必要があります。別々の住宅ローンに借り入れを行うのは非効率なので一般的にはどちらかが連帯保証人となるのが一般的でしょう。ただし妻が夫の連帯保証人になって住宅ローンを組んでも、妻の住宅ローン控除は使えないため注意しましょう。

相続税が節税できる

将来、単独名義である夫が死亡してマイホームの相続が発生したとき、その不動産評価額がそのまま課税対象になりますが、共有名義の場合は夫の持分に応じた部分のみが課税対象財産のため、単独名義の時よりも相続税が節税できます。

共有名義のデメリット

不動産売却がしにくくなる

共有名義の不動産を売却するには権利共有者全員の同意が必要となります。何が問題なのかと言えば夫婦が離婚した際の「財産分与」です。
例えば、夫がマイホームの売却を希望しても共有名義人である妻がそれに反対しマイホームに住み続けると主張した場合、この住宅を不動産売却することは事実上難しいでしょう。どちらか一方の単独名義に変更する際には金融機関からの承諾が必要となります。

相続が発生すると、所有者が増え複雑化する

共有名義人の一方が死亡してしまい相続が発生したとき、共有名義人の相続者が複数いると、当初は2人だった共有名義人が3、4人と増えていく可能性があります。不動産の共有名義人が増えると、増改築や売却をする際などに共有者全員の足並みがそろわなくなる恐れがあります。

連帯保証人が見つからない場合

連帯保証人なしで金融機関から住宅ローンの借り入れを行う方法は、大きく分けて2つあります。

1、保証会社を利用する
2、連帯保証人が必要ない住宅ローンを利用する

保証会社を利用する

保証人が見つからない場合、保証会社に保証してもらうことで住宅ローンを借り入れることが可能になります。
住宅ローンは他のローンと比べると、かなり高額な借入額となります。そのためどうしても連帯保証人が立てられない場合には、保証会社による保証をつけることで住宅ローンを借り入れるパターンがあります。保証会社を利用するには保証料を払う必要があります。身近に連帯保証人が見つかりそうにない場合は、住宅ローン借入時に保証会社費用も考慮に入れておく必要があるといえます。
また連帯保証人が見つかる場合でも、返済を肩代わりする能力が不十分でだと判断されれば、保証会社による保証が求められます。連帯保証人になってくれそうな方がいる場合でも、高額の借り入れとなる住宅ローンの返済を肩代わりできるくだけの収入があるかを考えてみましょう。

保証人が必要ない住宅ローンを利用する

住宅ローンの中には「保証人が必要ない借り入れるローン」があります。
現在では保証人不要の住宅ローンも増えてきています。保証人不要の住宅ローンと聞くと、信頼度の低い金融会社の金利の高いローンしかないのではないかと不安に感じられるかもしれませんが、一般的に知られている住宅ローンの中にも保証人が不要なものがあります。
その代表例として「フラット35」が挙げられます。

【フラット35とは】
「フラット35」とは、住宅金融公庫が、民間の金融機関と提携して貸し出している長期の住宅ローンです。
特徴として、借り入れから完済までの期間、固定金利が続くのであらかじめ返済額を計算できます。返済計画を立てやすいため自分に合ったライフプランの中で住宅ローンをどのタイミングでいくら返済すべきなのかを、借入時に把握することが可能です。子育て費用などを含め、将来の資金計画をきっちり立てておきたい人でも安心して利用しやすいローンだといえます。
また35年という長期間にわたって少しずつ返済していくことができるため、収入が低めの方でも返済しやすいでしょう。連帯保証人がなかなか見つからない人の中には、自分の収入がそれほど高くないことが一因という方がいます。こうした方はフラット35を利用すれば、低めの収入かつ保証人なしでもマイホームを手に入れられる可能性が高まります。ただし住宅ローンを貸し出す金融機関側としては、保証人なしのローンを提供することで貸し倒れのリスクが高まることを危惧します。そのため貸出金額を抑えたり、金利水準を少し高めに設定したりすることで、貸し倒れのリスクに見合うだけのリターンを得ています。
逆に言えば、借り手の立場からすると住宅ローンで借り入れできる金額が少なくなったり、利息の負担が重くなったりするデメリットがありえます。

連帯保証人がいるほうが借入額が増える

連帯保証人なしでも住宅ローンを借り入れる方法はいくつかあります。しかし連帯保証人を立てた方がより多くの借り入れができる可能性が高まるでしょう。
例えば、夫婦共働きの世帯が住宅ローンを組む場合、夫の収入だけで住宅ローンを組むよりも、妻の収入と合算してローンを組むことで、より多くの借り入れが可能となります。夫が住宅ローンの借り入れ名義人となり、妻が連帯保証人となるのが一般的です。この形式で住宅ローンを借り入れを行えば夫婦の合計収入に見合う金額を借り入れることができ、より高めの価格の住宅を購入できる幅が広がります。
ただし利率が同じの場合であれば、借入額が多ければ多いほど支払うべき利息額が増えてしまいます。そのため妻の収入分を頭金に充てることでローンの借入額全体を減らせば、結局トータルで支払うべき金額を抑えることができます。また借り入れ後も妻の収入を積極活用してローンの繰り上げ返済を行えば、返済期間が短くなることで金利負担を抑えることができます。
いくら審査に通るからといって、できる限り多くの金額を住宅ローンで借り入れることがベストとは限りません。収入のほかに、貯蓄額や将来の大きな支出の見込みなどから総合的に判断し、連帯保証人をつけて借入額を増やすのが得策かどうかをしっかりと考えた上で決定しましょう。

住宅ローンによる借り入れは金額が大きく、金利が少し違うだけでトータルの返済額に大きな差が生まれやすくなっています。少しでも金利の低いローンを組むべく、連帯保証人をつけて低金利の住宅ローン審査の通過を目指すことができます。ただし金利が安くても借り入れや繰り上げ返済をする際の手数料が高い住宅ローンもあります。借り入れの際には金利だけでなく諸経費も含めて考え、どのローンを組むともっともお得になるのかを判断する必要があります。

まとめ

住宅ローンの借り入れは、連帯保証人を立てなくても行えます。
ただ連帯保証人がいたほうが借入額や金利、住宅ローン控除の面で有利になる場合があります。
ご自分の返済能力と購入希望物件価格、今後のライププランを考え、計画的な住宅ローンの借り入れを検討しましょう。

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